人民日报:中国有条件可避免房地产市场硬着陆_新闻台

  中国互联网电视台综合新闻:近年来我国房地产调控政策的效果,在大多数城市,房价正在上涨并趋于稳定。,部分城市房价开始回落。有许多房地产相关行业。,与银行信贷、地方融资平台也有着密切的关系。,房价下跌开始引起社会和媒体的关注。,他们甚至相信房价很快就会崩塌,引发一系列事件。,与此同时,国际社会的声音唱空chi。。我们认为,中国房地产市场分析,我们需要从中国的特殊国情出发。。我们不应忽视调整的风险。,也不应过分夸大。。坚持推进房地产实际调控,并不必然带来房地产市场硬着陆,中国也有条件避免硬着陆。。

  一、海外房地产市场硬着陆的基本规律

  在1890到2007年间,有120年的历史。,美国房地产市场仅崩盘两次。:二战前的第二次世界大战结束。,房地产整体疲软;第二个是2006年初开始的房地产调整。。第一次硬着陆对经济没有多大直接影响。,相反,大萧条影响了现实的复苏。。第二次调整是危机的根源。,论全球经济、金融产生了重大影响。。二战后日本经历了三次重大房地产市场调整,前两次并未365bet体育投注,它也没有对经济产生重大影响。。只有第三次调整。,它造成了严重的金融风险和硬着陆。。

  调整也是一样。,为什么有些硬着陆?,有些不是吗?为什么会对经济产生重大影响?,有些不是吗?回答以上问题。,我们需要找到导致海外房地产硬着陆的基本法。。回顾房地产市场调整带来的意义,可以找到以下特征:

  首先,房地产调整导致重大不良后果,在我国房地产市场成熟阶段,我国房地产市场的发展往往是缺失的。。成熟期,这意味着供给基本上满足了居民的生活需求。。从住房和二手房交易的比例谈起,在欧美市场比较成熟的房地产市场,二手房交易是二手房交易的主体。,占交易总额的80%以上。。

  另一方面,一些发达国家已进入经济不景气时期。,扩张性货币政策常常用于刺激需求。,因此,资产市场(特别是房地产市场)正在迅速上升。。当维持泡沫的条件不可持续时,市场将崩溃。。除了德国,美国、日本、英国、爱尔兰,进入后工业时代。,他们都过分依赖房地产和金融业。,从而预示了未来的危机。。

  其次,房地产已成为重要的金融资产。,它是一个系统经济。、财务风险的重要因素。房地产成为企业和金融资产的重要资产,房地产常常被用作抵押品来推动信贷扩张。,使房地产市场走出过度发展的现实生态,容易导致过度的经济繁荣。。一旦房地产市场开始调整,被取消赎回权的房屋变成了一个恶毒的雷管。。

  第三,过度的杠杆作用已经被引入。,迅速增加风险。房地产泡沫通常是借助金融工具来实现的。。美国次贷危机的根源,是金融机构借钱给那些没有A的人。,并通过资产证券化杠杆作用,整体负债率,终极破产。20世纪80年代后期的日本,居民和企业大量参与房地产投机和房地产投机活动。。银行、证券公司火上浇油。,用贷款制造资产泡沫、股票、债券和投资信托产品被回收利用。。一旦进入去杠杆化过程,风险开始显现。。

  二、现阶段中国房地产市场的四大特征

  与西方房地产市场相比较,中国房地产市场存在四大差异。,中国房地产市场趋势预测不可能。

  1。中国的房地产市场仍然是一个发展中的市场。,有刚性需求。

  中国房地产市场从上世纪末开始,目前,它还处于发展的初期阶段。。从市场成熟度的视角,北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右,与成熟市场还有一定距离。,其他城市则不同。。目前,中国的城市化率刚刚达到50%。,如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平,每年大约有1500万的农民将被城市化。。过去10年中,中国的人均收入每年平均增长12%。,预计未来将保持较高的增长速度。。基于收入增长的房地产刚性需求,这是实现价格变化的基本条件。。只要房地产市场经历了实质性的调整。,可以吸引某些刚性需求的买家分阶段进场。。

  2。中国的房地产市场结构还不完善。,有调整空间。

  住宅是一种具有社会属性和商品属性的特殊产品。。社会稳定需要,一些主要工业化国家向公众提供可负担得起的住房。,住宅结构满足不同人群的合理需求。但到目前为止,中国住房供应仍存在结构性缺陷。,保障性住房覆盖率不超过10%,远未满足、低收入群体的必要需求。第十二五年,中国将建设3600万套保障性住房,城镇居民住房保障率约为20%。。住房保障体系的构建,它将对稳定房地产市场起到积极的作用。。

  三。房地产杠杆率低,风险主要通过产业链传导。

  虽然中国的房地产具有一定的金融属性。,但杠杆率仍然很低。。银行贷款的首付比例远高于发达国家,二手房市场的抵押率仅为60%左右。。我国人民非常重视住房。,不会有太多的美国丧失抵押品赎回权。。中国人不喜欢巨额债务。,家庭整体负债率很低。。2010年,家庭贷款/ GDP仅为28%,在这场危机前夕,2006。,美国家庭债务余额高达GDP的170%。。中国房地产相关贷款(土地贷款)、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右,按揭贷款只占GDP的12%。,比美国低60个百分点。,抵押贷款证券化率为零。。另一方面,因为中国的房地产市场主要是以新房为基础的。,房地产行业对上游和下游的影响较大。房地产增加值占GDP的比重为2010。,结合建筑业的附加值,比例为:。

  综合上述情况,中国房地产市场调整风险将主要传导,它不会像美国那样导致金融市场崩溃。。任何有助于维持宏观经济稳定的措施。、维持地方必要收入的措施,可以有效降低房地产调控风险。。同时,房地产风险的传导过程。,产业链也会出现延迟。,为解决风险提供必要的时间和空间。。

  4。房价下跌是由政府的积极调控造成的。,这不是供给和需求的逆转。

  2010以来,为了促进房地产市场的长期健康发展,政府采取了一系列的控制措施。,抑制房价过快上涨。,削弱了房地产市场的金融属性。。一些城市的房地产价格正在下跌。,这是积极的政府监管的结果。,而不是自我恶化的房地产市场。、发展薄弱。从中国未来房地产市场走势看,政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。

  三、中国有宏观的有利条件,避免房地产硬着陆。

  房地产市场调整,会导致金融风险和宏观波动吗?,关键是经济和房地产市场是否有内在增长、房地产市场杠杆率水平和整个经济体应对调整带来的短期流动性和偿付能力冲击的能力。从宏观角度,中国有着避免房地产硬着陆的有利条件。。

  1.经济具有保持较高速度增长的潜力

  作为发展中国家,我国由城镇化、工业化、市场化和全球化带来的增长势头,仍然支持必要的经济增长。。更重要的是,中国仍有巨大的制度改进和结构调整,13亿国内人口市场还没有得到充分利用。。因此,尽管中国的潜在增长率将在过去30年内下降,,但仍有可能保持相对较高的增长速度。。

  2。金融体系抵御风险的能力已大大提高。

  近些年,中国金融机构的风险管理、基本制度建设取得重大进展。。2011季度三季度,中国银行加权资本充足率,供给覆盖率,核心资本和总供给超过6兆元。。与10年前相比,中国商业银行抵御风险的能力大大提高。,房价适度波动不会影响良性运行。此外,中国的资本账户管制尚未公布。,外国资本流动在很大程度上受到限制。,对国内资产市场的有限影响。

  三。政府有足够的能力提供最终流动性。

  中国目前外汇储备已超过30亿美元。,存款准备大约16兆元。,近2兆元中央银行票据。商业银行有超过4兆元的国库券。。中央银行有足够的政策控制能力和运行空间。,应对房地产调控可能引发的流动性冲击。

  4。有雄厚的资金基础。

  随着经济的发展,中国财政总收入逐年增长。,2011将达到10兆元。。同时,我国是赤字水平或负债率。,他们远远低于国际警戒线。,金融安全水平高于西方国家。。此外,中央和地方政府拥有数万亿的国有资产。,如果必要的话,它可以用来弥补财务上的不足。。

  四、房地产市场的必要调整,避免硬着陆的政策思考

  目前,许多城市的房价已经明显超过了PU。,推动社会生活、商务成本,它不利于下一次结构调整和长期稳定E,因此,房地产市场调控政策不能动摇。。但因为市场有自己的运行逻辑。,政策处理不当会导致硬着陆。。我们应该对此保持警惕。,充分的政策准备。。

  1、规范民间借贷机会。,促进房地产市场和房地产的必要调整

  中国的房地产市场需要大幅调整。,为了健康发展。但受多种因素的影响。,在一定程度上,市场仍然处于囚徒困境之中。,需要一股外力来打破僵局。。近期民间借贷市场的调整提供了一个契机:首先,被房地产资产抵押的私人借款人必须,从而给房地产市场带来外部下行压力。。二是2012到四月,这是信托产品的时间。,房地产企业将面临更为严峻的财务压力。,还需要加快资金的销售。。因此,应该使用清洁剂。、规范民间借贷市场时机,房地产市场的必要调整,促进房价合理回归。

  2.以“鼓励消费、以遏制投机为目标,房地产调控适度调整

  中央经济工作会议确定稳步推进,在继续坚持房地产调控政策的基础上,房地产调控手段的适度调整。如果选择调整限制策略的范围,境外和非居民境外投机购买的关键限制。同时,增加投机成本。,征收交易所得税与房地产税,在市场预期发生变化后,避免新的投机浪潮。。在抑制非消费需求的同时,,适度调整首套普通商品房首付大鼠、住房贷款利率。通过政策调整,给市场一个明确的鼓励生存、限制投资的政策信号。

  三。创新住房建设机制,减少房地产市场调整的可能冲击

  房地产市场调整,将不可避免地使开发商重新洗牌。。为了减少房地产企业的破产、重组给市场带来了不合理的压力。,当采购成本明显低于政府采购成本时,政府可以购买部分未完成的住宅单位及。2008次金融危机,韩国使用了这个工具。,房价下跌与负担得起的HO之间的矛盾。为此,2012年度地方政府建设保障性住房的目标,重点放在保障性住房的制度和设施上。。一旦市场超过预期调整,那就是增加政府投资。,它保证了房地产市场的平稳调整。,它还可以促进保障性住房制度的建设。。

  总之,我们现有的宏观条件,也有政策空间避免房地产硬着陆风险。尽管如此,仍需密切关注房地产市场动态,及时、突发事件的合理应对,多因素共振引起的风险规避。(根据《人民日报》的文本) 作者:张成辉 陈道赋 单位:国务院发展研究中心金融研究所

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